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商业精算 房产投资中如何用收益法估算商铺价值?(二)
2019-12-04 08:56发布人:和记娱乐 来源:h88平台官网

  过去10年,国内房产的金融属性逐渐增强。如何准确根据未来的收益折现从而完成价值评估,成为房产投资的核心。

  目前常见估价方法有成本法、市场比较法及收益法等。本文将结合实际案例,利用房产估价中常用的“收益法”尝试房产估价。

  不过,和其他方法一样,既然要定量计算,收益法也不可避免涉及要预测和假定一些经济指标不变,不是绝对准确。但足以作为投资参考。文章的计算看似复杂,其基本原理很简单,就是将未来的钱折现,然后与售价比较。不足之处,欢迎。

  定义:收益法也称收益还原法,它指估算被评估资产在未来的预期收益,按照适当的还原利率(与存款利率性质相近)折算成现值,借以评估资产价值。

  收益法的实质上就是货币的现在价值与其将来价值之间的转换,即将未来收益折现后与投人现值金额比较得出投资效果的过程。

  而作为购买该项资产的投资者,为此所支付的货币量不会(也不应该)超过该项资产的预期收益的折现值。

  基本原理:由于资金具有时间价值,即同等资金在不同时间节点具有的价值是不同的,因此引入将未来预期收益折算成等值现值的概念,以求得更准确的投资价格。

  如在年利率为10%情况下,今天的100元相当于一年后的100×10%=110元,反推之,一年后的100元相当于今天的100/(1+10%)=90.9元。

  假设资金折现现值为P,资金终值为F,还原利率为i,n为年限,每年租金收益为A,折现纯收益为V,r为一年期存款利率。则有以下公式:

  注:折现分为单利折现与复利折现,二者区别在于复利折现的收益将作为经营资金再投入使用。复利折现更符合投资回报的计算方法。

  从以上公式可知,收益法估算房价现值的要素在于折现后的纯总收益与还原利率的确定,而由于影响因素众多,这二者的数值往往存在不确定性。下面我们就以一个案例对各个参数逐一分析计算。

  案例:某临街商铺面积为50m2,价格为120万,使用年限为40年,假设某投资客以个人名义购入,并以月租金5000元租赁,年利率1.75%,试估算该资产的当前价格是否具有投资的价值?

  由于房产的差异性和用途的多样性,不产的风险程度不一,因此在理论上不可能有一个统一的,可运用于各类房产估算价格的还原利率。目前房产评估行业内有主流的3种看法:

  此法成立是建立在“等量投资应该获取等量利润”前提上,不过房产投资有更高的风险性,即更高的利润率,因此用社会的平均利润作为还原利率,会使得房价评估偏低。也有人以4.6%(银行年理财收益均值)作为参考。

  此法又名市场法。以市场上相似房产的还原利率为基础进行计算。为避免出现偶然性,要求收集近期发生,在用途、地区等方面相似的3-10个实例,运用算术平均法计算待估价的房产还原利率。

  此方式比社会平均资金利润率更加合理,样本具有一定代表性。过去10年,有人此利润率按照10%左右计算。

  不过,因未考虑到投资风险,货币通胀情况不同等因素,且样本的选取条件比较苛刻,也存在着一定误差。

  一般的存款利率都是由利息率、风险率、货币贬值三者运算后的结果。以样本内各年份的1年期定期存款利率为基础,用物价指数调整后以算术平均法得出平均数作为还原利率。

  对比前两种方法,此法使资金的机会成本得到充分考虑也有长期保障基础,虽然相比社会平均利润率和行业利润率要低,更具代表性和普遍性,对于一般房产投资参考的意义更大。因此在测算房价的理论估算时,行业内推荐优先考虑此法。

  根据以上结论,本文选取2011-2018年一年期存款利率及对应同期物价指数,可得每年的还原利率。

  最后考虑到建筑物会受意外灾害的损失,故还原利率一般高于上述还原利率值,以0.5-1%此范围值作为调整修正数,故本商铺还原利率在1.66-3.16%之间。这里取范围中值2.41%。

  由于本案例中购入的商铺是以租赁的方式收益,所以不存在营业期间产生的各种税金、保险费、维修费、管理费等各项支出。只考虑购入时所缴纳的契税、印花税及其他费用。

  收益法最早用于经济体制比较完善的经济发达国家,其理论依据充分,与其他估价方法相比,有以下优点:

  1. 符合投资旨。实质上收益法所确定的价格是一种需求价格,对投资者来说,其购买房产所支付的价格,更愿意以未来从此投资获得的收益为依据,而非以建筑成本测算。

  2. 应用范围广。只要具有收益或潜在收益的房产或者土地都可以运用收益法估价,即使是不能用成本法估价、不可再生的城市土地,同样适用。

  1. 实际情况中,每年租金纯收益都会随市场小幅变动,目前使用收益法评估资产时都是用基本理式模型计算,以上案例只是一个假设,评估对象的实际状况远比这个案例要复杂得多。

  2.同时资本化率即年利率是否随政策调整,也具有不确定性,这就导致收益额与折现率口径存在差异,即每年折算现值产生误差!

  3.收益法评估结果受信息和材料数据的制约,但是常常有数据的不公开性、延迟性等影响条件,难以取得市场一手资料,致使参数选取受主观人为因素的影响较大。

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